상가점포를  계약하면서  

처음 5개월간은  영업이  어려울거라  생각하여  월세 100만원

그뒤부터   7개월간은  월세 130만원

게약일로부터  1년뒤부터는   전세보즘금은  1천만원  인상하고  월세는  150만원하는  계약입니다, 

임대차 계약의  특약사항으로   임대인 임차인간  합의하여  작성하였습니다, 

상가임대차보호법에 의해   무효한지요   아니면  임대인과  임차인과  합의한 특약이라 유효한지요 

약사님의 건승을 기원합니다.

안녕하세요 법무법인 서교 서동주 변호사입니다.

약사님의 질의 요지는, 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 따른 차임 등 증감청구 한도를 초과한 차임 등 변경합의가 유효한지에 관한 것으로 보입니다.

임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 법률에 따른 차임증감청구(예컨대 민법 제628조, 상가건물 임대차보호법 제11조)가 가능합니다(대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31163, 31170 판결 참고).

그리고 위와 같은 차임증감청구권은 일방적 의사표시에 의해 법률효과가 발생하는 형성권의 일종으로서 차임 증감을 청구한 때 바로 그 효력이 발생하는 특수성을 가지고 있습니다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 참고).

따라서 당초 임대차계약 당사자의 합의에 따라 기간별 차임 등을 달리 정한 것이라면, 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 따른 차임 등 증감청구 한도를 초과하더라도 원칙적으로는 유효할 것으로 보입니다.

ps. 임대차계약서상 임대차기간은 2019. 6. 20.부터 2024. 6. 19.인바, 최초 1년간 차임 등을 할인(임차인에게 유리)해 준 것이라 해석될 수도 있을 것 같습니다.