안녕하세요

변호사님께 상가임대차보호법 관련하여 몇가지 질문드릴 것이 있어 이렇게 글을 남깁니다.

올해 3월 24일자로 기존 2년 계약이 만료가 되어 재계약을 해야하는데,

기존 월세 200에서 300으로 인상할 것은 집주인이 지속적으로 얘기를 해왔습니다.

중간에 위의 병원 원장이 바뀌게 되어 처방건수가 20-30%정도 줄어든 상황이라서 걱정이 되는데요.

궁금한 것은 최초계약이 17년 3월이었고,

당시 임대인의 요청으로 이중계약을 했는데,

실제 계약 : 3천/200(부가포함)

신고 계약 : 1천/150(부가포함)(확정일자받음)

으로 되어있습니다. 

그당시 상가임대차보호법 환산보증금이 제가 있는 지역의 경우 1억 7천이라서 실제계약상으로는 

대상이 아니고, 신고계약 상으로는 대상에 해당이 됩니다.

그리고 이번에 상가임대차보호법 계정이 되면서 현재는 2억 7천으로 환산보증금이 오른 상태입니다.

궁금한것은

1. 세무신고계약을 실제계약으로 주장하여 상가임대차 보호법의 환산보증금내에서 보호를 받는 것으로 하여

계약갱신을 요구하고 5%이내의 월차임 상승을 요구할 수 있을까요?

2. 당시 환산보증금 초과하는 계약에 대해서도 계약 갱신요구권이 있는 것으로 알고 있습니다. 

그 당시는 초과였지만, 현재는 환산보증금범위내에 속하게 되는데요,

궁금한 것은 계약 갱신을 요구하게 되면 기존계약 그대로 2년 더 계약하게 되는 건가요? 그렇다면 

이번에 계약 갱신을 요구하여 실제계약(3천/200)으로도 이번부터 

상가임대차 보호법의 보호를 받아 5% 이내의 상승을 요구할 수 있을까요?

3. 아니면 환산보증금 초과하는 계약에 대해서의 계약갱신요구권은 

계약갱신을 행사한후 임대인이 월세를 올리는 것과

재계약하여 월세를 올리는 것과 별차이가 없는 건인가요?

단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에도 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있을 뿐이므로, 조제건수가 줄어든 경우 임대인이 임의로 차임을 인상할 수는 없을 것입니다.