약국 임차인 직접 구했다는 건물주, 권리금 회수 가능할까?

• 엄정숙 변호사 “건물주가 구한 임차인에도 권리금 요구 가능”
• 건물주 독단 세입자 선택은 위법…권리금 보장해야 문제 없어
• 건물주가 직접 점포 인수하는 경우도 권리금 회수 법적 보장

[데일리팜=김지은 기자] 직접 새 임차인을 구했다며 일방적으로 임대차계약 해지를 요구하는 건물주로 인해 피해를 입는 약사들의 사례가 늘고 있는 가운데, 임차 약사가 법적으로 보장받을 방안이 제시돼 주목된다.

부동산 전문 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 11일 건물주가 신규 임차인 주선에 직접 나서면서 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 사례가 늘고 있다며 이에 따른 대처 방안을 소개했다.

약국의 경우 타 업종에 비해 권리금 액수가 높아 건물주나 임대인으로부터 회수 기회를 방해받는 사례가 적지 않다. 건물주가 직접 약국을 운영하겠다거나 건물주나 임대인이 직접 새 임차 약사를 구해 기존 임차 약사의 권리금 회수를 방해하는 경우가 발생하고 있기 때문이다.

엄 변호사는 “상가 임대차계약에서 임차인이 권리금을 회수하려면 신규 임차인을 직접 구해 건물주에게 주선해야 한다”며 “반면 임차인이 아닌 건물주가 마음대로 신규 임차인을 구한다면 기존 임차인의 권리금 회수 기회에 악영향을 끼칠 수 있다”고 말했다.

이어 “하지만 건물주가 구한 신규 임차인이라도 기존 임차인은 권리금 거래를 요구할 법적 권리가 사라지지 않는다”고 밝혔다.

엄 변호사에 따르면 신규 임차인 주선은 기존 임차인에게 법적으로 보장된 권리로, 건물주나 임대인이 독단적으로 신규 임차인을 구한다면 이는 상가건물 임대차보호법 상 위법에 해당할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에 ‘중대한 사유 없이 임대인(건물주)은 임차인(세입자)이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위’를 임차인의 권리금 회수 방해라고 규정하고 있기 때문이다.

엄 변호사는 “건물주 마음대로 혹은 자신의 지인이라는 이유로 신규 임차인을 내세우는 건 정당한 사유가 될 수 없다”며 “이 경우 기존 임차인이 건물주의 권리금 회수 기회 방해로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 말했다.

여기서 말하는 손해배상청구소송은 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓친 만큼 권리금에 상응하는 금액을 계산해 건물주에게 배상하도록 하는‘권리금반환소송’에 해당된다.

하지만 건물주의 신규 임차인 주선이 법률 위반에 해당하지 않는 경우도 있어 주의가 필요하다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에는 ‘임대인(건물주)이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우’ 권리금 보호 위반이 아니라고 규정하고 있다. 건물주나 임대인이 직접 신규 임차인을 주선했더라도, 이 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 정당하게 지불한다면 법적으로 문제될게 없다는 것이다.

엄 변호사는 “건물주가 마음대로 신규 임차인을 주선했거나 주선한 사람이 동종업계 종사자가 아니더라도 권리금에 해당하는 금액을 기존 세입자에게 주거나 보상했다면 문제가 없다”며 “임차인은 건물주 마음대로 신규 임차인을 구했더라도 포기하지 말고 적극적으로 권리금 회수에 관한 주장을 해야 한다”고 조언했다.

최근에는 건물주가 자신이 직접 약국을 운영하겠다며 임차인의 점포를 직접 인수하려 하는 경우도 종종 확인되고 있다. 이때 임차 약사는 어떻게 대응해야 할까.

엄 변호사는 “단순히 건물주는 본인 소유 건물이니 기존 임차인과의 권리금 거래가 필요 없다고 생각하기 쉽다”며 “하지만 이 경우에도 세입자가 운영해 오던 시설과 상권을 인수하는 만큼 기존 임차인에게 권리금을 지불해야 한다”고 말했다.

이어 “다만 점포를 인수한 건물주가 추후 또 다른 신규 임차인에게 점포를 임차해줄 때는 건물주도 권리금 거래를 할 수 있다”고 했다.