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상가를 구입하려고 하는데, 편의상 아래와 같이 A라는 상가가 있습니다.
. A상가 : 제가 직접 임차하여 약국창고로 사용하고 있는 상가.
A상가를 "저와 배우자" 공동명의로 구입하고, 공동임대사업자로 등록 후 이 사업자로 저에게 기존처럼 그대로 임대를 한상황일때 다음 사항들을
문의 드립니다. (즉, "저와 배우자"는 공동임대인이고 "저"는 임차인 입니다.)
   1. 위의 경우 A상가를 매수시 임차인의 변동없이 기존 임대를 유지할 수 있기에 포괄적양수양도를 통해 부가세 면제가
가능한지요?
(답변1) 이전의 상가소유주하고 공동 소유자이신 임차인과 부가세 없이, 세금계산서
수수없이 포
괄양수도를 통한 양수도는 가능한 것으로 판단됩니다. 아주 애매하고 복잡한 사례이오니
국번없이
126 국세청 세무상담 콜센터로 다시 한번 더 확인하시기 바랍니다.
   2. 1번이 불가능하다면 매도인에게 부가세를 주고 세금계산서를 받은후 부가세 100% 환급이 가능한지요?
(답변2) 1번이 가능할 것으로 판단됩니다만 2번처럼해도 부가세 환급은 가능한
것으로 판단됩니
다. 왜냐하면 약국이 아니라 약국창고의 용도로 부동산 임대업이기 때문입니다.
   3. 공동명의와 공동임대사업자지만 배우자가 단독 이름으로 상가 구매대금을 대출 받았을때, 해당 이자를 모두 공동임대사업자 경비로 처리
가능한지요?
(답변3) 세법상 원칙적으로 부동산 공동 소유의 경우 복잡하고 까다로와서 공동
출자의 형식으로
부동산 공동투자 성격의  임대업으로 판단하면 단독 명의의 대출을 모두
비용처리할 수 없는 경우
도 있으나 현실적으로 부동산 임대 부부공동사업자인 경우 어느 한쪽의 대출을
모두 비용처리하는
경우가 실무에서는 있습니다. 국세청 콜센터 126번으로 다시 한번 문의하시기
바랍니다.  
   4. 3번이 안된다면 대출도 공동명의로 받는다면 대출이자를 모두 공동임대사업자의 경비로 처리 가능한지요 ?
(답변4) 공동명의로 받는다면 대출이자도 공동임대사업자의 경비로 처리할 수
있을 것으로 판단
합니다만 공동명의로 대출을 받는 것이 어려울 것으로 판단되므로 금융기관 담당자와
상의하시기
바랍니다.
세법상 원칙과 현실의 차이문제이고 세무사들끼리도 의견이 갈리는 부분이 있어 명확하고
확실한
책임있는 답변 못드려서 죄송합니다. 국세청에 서면 질의하시는 것도 좋은 방법이라
판단됩니다.
김헌호 세무사(미래세무법인)
   5. 이 경우 상가구입에 들어간 대출비용을 모두 경비처리 가능하며, 부가세를 100% 환급 받을 수 있는 가장 좋은 방법에 대해 조언
부탁드립니다.
(답변5) 세법적으로는 대출비용이 공동사업자의 공동투자 성격이 아닌 각각의
지분 투자후 각각의
대출성격에 대한 이자비용으로 만들고 세법상 포괄양수도를 하거나 세금계산서를
수수하여 부가
세 환급을 받는 방법으로 일처리를 하되 먼저 국세청 세무상담코너로 서면상담이나
국세청 콜센터
로 세무상담을 받으시기 바랍니다.
김헌호 세무사(미래세무법인)

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상가를 구입하려고 하는데, 편의상 아래와 같이 A라는 상가가 있습니다.
. A상가 : 제가 직접 임차하여 약국창고로 사용하고 있는 상가.
A상가를 "저와 배우자" 공동명의로 구입했을 때 다음 사항들을 문의 드립니다.
1. A상가의 경우 소유는 "저와 배우자" 공동명의지만 배우자만 단독으로 임대사업자를 만들어 제게 임차를 주는 형식으로 매수.
(공동명의인데도 그중 한명만이 임대사업자로 등록 가능한지요?)
(답변) 세법상 원칙적으로 부동산을 공동으로 소유하는 경우 부동산임대사업자
등록시 공동 명의
로 해야 합니다. 과거에는 가끔 그 중 1인에게도 사업자등록증을 내주는 경우가
있었으나 원칙적
으로 부동산 공동소유시 공동명의의 사업자등록만 가능합니다.
   1.1. 위의 경우 A상가를 매수시 임차인의 변동없이 기존 임대를 유지할 수 있기에 포괄적양수양도를 통해 부가세 면제가
가능한지요?
   1.2. 공동명의지만 배우자 단독 임대사업자로 사용하기에 배우자가 단독으로 상가 구매대금을 대출 받았을때, 해당 이자를 모두 배우자의
임대사업자 경비로 처리 가능한지요?
 (답변) 따라서 1.1 및 1.2 의 질문은 부동산 임대 공동명의 사업자로 사업자등록이
가능하므로
답변이 의미가 없을 것으로 판단됩니다.
미래세무법인 김헌호 세무사

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이메일로 답변드렸습니다. 감사합니다.
미래세무법인 김헌호 세무사
 

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약국의 부가가치세 신고 및 소득세 신고를 하다가 보면 약국의 기간별 조제내역상의
조제약값과
당해기간에 구입한 전문의약품 매입세금계산서 금액 합계액과의 차이가 심하게
나는 경우가 있는
데 특히 기간별 조제내역상의 조제약값에 비해 당해 기간의 전문의약품 매입액이
현저히 적은 경
우가문제가 될 수 있습니다.
이 경우에는 전문의약품 실제 구입액보다 제약회사, 도매상등으로부터 세금계산서
합계금액이 작
게 발행되는 경우도 있고 교품장터나 이웃 약국간의 비공식적 거래로 인하여 세금계산서를
수수하
지 않아 세금계산서 금액이 작아질 수 있고 아니면 조제내역상의 비보험약값이
실제 약값보다 과
대 입력되는 경우등 여러가지 요인이 있습니다.
어쨋든 이런 경우에는 결과적으로 장부상 약값이 적어져서 소득세 신고시 매출원가(약값)
과소,
기말재고 부족등의 세무상 문제가 발생될 수 있습니다.
따라서 약국장님께서는 처방조제 관련 전문의약품의 경우 매월, 분기별, 또는
반기별로 실제 구입
한 약값과 당해 세금계산서상의 금액과를 비교하여 차이를 분석 파악하고 만약
차이가 나면 이를
해결하는 것이 나중에 소득세 신고시의 불리함을 방지하는 한 방법이 될 수 있으니
이 점 양지하시
기 바랍니다. 감사합니다.
김헌호 세무사(미래세무법인)

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미래세무법인 홈페이지를 네이버, 다음등의 검색란에서 찾으시던가 www.miraetax.co.kr
로 들어
가셔서 로그인 없이도 자유롭게  세무서식란에서 포괄양수도 계약서를
다운받으실 수 있습니다.
감사합니다.
미래세무법인
 

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우편으로 보내드렸습니다.
감사합니다.
미래세무법인
 

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금융소득
종합과세는 이자, 배당등 연간 금융소득이 기준금액 2천만원이하일 경우에는 원천징수
 
세율(14%)를
적용하고 기준금액 2천만원을 초과할 때는 다른 소득과 합산하여 기본세율을 적용하
 
여
산출세액을 계산하여 과세하는 제도입니다.
 
하지만
만약 질문하신 것처럼 다른 소득은 없고 금융소득만 3천만원이라면 3천만원 전액에
대하여
 
14%를
적용(지방소득세 1.4% 별도)하여 과세하게 됩니다.
 
즉,
3천만원X14%= 420만원이 됩니다.
 
이를
금융소득에 대한 종합과세시 세액계산의 특례라고 합니다.  
 
만약
이렇게 계산하지 않고 아래와 같이 2천만원 초과분에 대하여 소득세 기본세율을 적용 계산하
 
면
오히려 산출세액이 아래와 같이 줄어드는 결과가 되어 세부담의 감소를 방지하기
위하여 비교
 
하여
세액이 큰 쪽으로 과세를 하는 것입니다.
 
2천만원X14%+1천만원X6%(기본세율)=
340만원
 
김헌호
  세무사(미래세무법인)

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아직은 사업용 계좌나 약국장님의 개인 계좌를 통하여 입출금되는 거액의 금액을
시스템적으로
체크하는 강제적 절차는 없습니다.
즉, 세무조사를 통해서만 체크할 수 있고 세무서에서 임의로 볼 수 있는 권한
부여는 아직 입법이
안되고 있습니다.
따라서 사업자등록후 사업용 계좌로 지정할 통장이 아닌 약국장님의 개인
통장으로 주고 받으시면
될 것입니다.
그리고 현재 거액의 계좌 입출금 내역을 국세청에서 볼 수 있는 FIU 법안이 통과되지는
못했고
단지 세무조사등 국세청이 특정 거래에 대하여 금융자료분석원에 요청하여 볼
수 있는 법안이
시행되고 있는 것으로 알고 있습니다.
김헌호 세무사(미래세무법인)

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1. 네 맞습니다.
2. 일전에 말씀드렸듯이, 세법상 권리금에 관한 기타소득세 납세의무자는 양수인이
맞습니다.
따라서 고지서상에서 양수자 명의로 적혀있어야 합니다.
다만, 그 세액에 대한 부담세액은 양도자에게 부과되어야 합니다.왜냐면 권리금이라는
소득이 양도자귀속 이기때문입니다.
예를들어 1천만원의 권리금이 발생했다면, 양수자는 양도자에게 960만원만 지급하고
나머지 40만원((1천만원-800만원)*20%) 은 양수자명의로 세무서에 납부해야 합니다.
                                                                                        이재명
세무사(미래세무법인)

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1. 보내드렸습니다.
2. 일반적이 양식으로 하시면 될거같습니다.
3. 일반약, 전문약 총액으로 작성하셔도 괜찮으시지만, 재고목로으로 명확히 작성해주시는것이
좋습니다.
4. 포괄양수도계약서에 해당하는것만 잘작성하시면 됩니다.
  권리금 작성시는 주의하셔야 합니다. 담당세무사와 상의하신후 작성하시는것이
나을것입니다
5. 폐업후도 약국기간의 해당하는 부가세,소득세는 똑같이 발생하구요.
 문제는 폐업시잔존한 재화에 대해서도 부가세가 발생할수 있는데, 포괄양수도계약서를
작성하게 되면 폐업시잔존재화에 대한 부가세는 신고납부의무는 면제됩니다.
                                                                                     이재명
세무사(미래세무법인)