안녕하세요! 약국을 임차로 운영하고 있는 약사입니다!

먼저, 약국 상황은 저희가 최초계약을 19년 12월 30일에 5년계약을 하고 있었던 상황이고 중간에 임대인이 바뀌였습니다(22년 12월경) 현 임대인은 전 임대인의 계약서 모든 사항을 승계한다는 조건으로 계약이 체결되었습니다.

올해 3월에 약국 매도를 위해 약국을 내놓아서 신규 임차인을 구해 권리계약을 마친 상황에서 임대인에게 새 임차인과 임대차계약 작성을 부탁드렸는데, 임대인이 월세를 10% 이상 인상한 가격으로 계약을 하자는 연락이 왔습니다. 

저희 상가 임대차 계약서의 특약사항에 보면 '임차인이 양도시 새임차인과 현계약조건을 승계계약한다' 라고 적혀져 있습니다.(전 임대인도 동의하에 작성하였고, 현 임대인의 임대차 계약서에도 똑같이 적혀있습니다)  하지만 임대인은 이것이 법적 효력이 있는지 모르겠다며 딴지를 걸고 있는 상황입니다.

제가 궁금한건 

1. 상가 임대차 계약서에 작성된 특약 '임차인이 양도시 새임차인과 현계약조건을 승계계약한다' 라는 문구가 법적인 효력이 있는지 

2. 특약사항이 효력이 있어서 새 임차인이 계약 그대로 승계한다면 새로운 임차인은 최초계약일(19년 12월 30일)로부터 10년의 영업권을 인정 받을 수 있는지,

3. 2번이 인정받을 수 있다면 최초계약 5년 만기일(24년 12월 30일) 이후 임대체계약갱신청구 때 5년의 계약 기간을 이어서 받을 수 있는지,

4. 이번 양도계약이 무산되면 어떤 법적인 손해배상이 가능한지

궁금합니다.. 긴글 읽어주셔서 감사합니다..!

1. 승계계약한다는 문구는 효력이 있다고 판단됩니다.

2. 승계라는 문구때문에 신규계약으로 인정되지 않을 가능성이 있습니다. 이부분은 계약의 경위와 특약작성경위 등을 살펴서 판단해야합니다.

3. 승계되지 않도록 하기 위해서는 신규임대차라는 점을 남기셔야할 것입니다.

4. 약사님께서 승계가 아니라 신규를 원하다 계약이 불발되는 경우는 손해배상 청구에 다툼이 있을 수 있습니다.

승계라는 문구때문입니다.

또한 상가건물임대차보호법상 권리금회수기회는 계약종료6개월전부터 종료시까지 보호가 되므로 계약상으로 보호되는 것은 별론으로하더라도 상가건물임대차보호법상 손해배상청구는 현시점(6개월이상 남은 시점)에서는 불가능합니다.