안녕하세요

5년 계약한 임대차를 승계한 임차인과 계약기간이 만료 되갑니다

2018년 12월 다른 임차인과 했던 계약을 승계한 것이고 환산보증금 이내 계약을 동일 조건으로 2020년 7월에 승계한 계약입니다

2020년 8월에 임대인도 한차례 바뀌었습니다

특약에는 승계에의한 계약이고 만기후 임대료를 조정할수있다고 적었었구요

현재 임차료는 동일건물이나 옆 건물에 비해 많이 저렴한 상태입니다

임차인에게 계약기간 만료에 따라 임대차를 연장하려면 임차료를 주변 시세에맞게 조정했으면 한다고 여러번 말했는데 계약 연장하겠다고만하고 임차료 조정에는 무응답입니다

어떻게 하는게 좋을까요

현명하신 고견 부탁드립니다

감사합니다

2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신 요구권이 인정되는 기간이 “5년”에서 “10년”으로 연장되었고(제10조제2항), 위와 같이 개정된 규정은 개정법률 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 됩니다(부칙 제2조).

질의하신 바에 따르면, 2018. 12.경 최초 임대차계약이 체결되었던바 개정된 상가건물 임대차보호법이 적용되고, 위와 같은 임대차계약을 승계한 임차인은 최장 “10년”까지 임대차계약 갱신을 요구할 수 있을 것으로 보입니다.

한편, 해당 임대차의 경우 환산보증금 범위 내로서 임대차계약이 갱신된 경우 차임과 보증금은 대통령령이 정한 범위 내에서 증액이 가능한바(제10조제3항), 2018. 1. 26. 대통령령 제28611호로 개정*된 상가건물 임대차보호법 시행령에 따라 증액 가능범위는 “100분의 9”에서 “100분의 5”로 축소되었고, 2018. 12.경 최초 임대차계약이 체결되었으므로 증액가능 범위에 관하여는 개정된 대통령령이 적용될 것으로 보입니다.

*위 규정은 개정 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대하여도 적용됩니다(부칙 제3조).

따라서 임차인이, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 위 갱신에 응하여야 하고, 다만 100분의 5 범위 내에서 차임과 보증금 증액이 가능할 것으로 사료됩니다.