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2015년 이전 환산보증금 초과상가의 대항력
등록 : 2021-05-21 12:29:44  |    조회 : 1,895  |    해결

안녕하세요. 저는 제목 그대로  2015년 이전 환산보증금 초과인 약국입니다.

 

내용

1. 2015년 3월 사업자 등록&점유 (근저당 설정 기준으로 환산보증금 2억2천- 보증금1억 120만)

                                         

2. 2015년 4월 은행 근저당권 설정 (당시 기타지역은 환산보증금 1억8천이어야 상임법 적용대상)

 

3. 2015년 상가임대차법 개정(환산보증금이 초과해도 선순위인 경우 대항력을 인정한다.)

 

4. 2020년 2월 계약갱신

 

5. 2020년 3월 경매

 

당시 환산보증금 초과 상가였으나 2015년 법개정시 시행령을 보면 최초 계약하거나 갱신된 계약부터 개정법에 보호를 받는다고 나와 있습니다.

그런데 경매법원명세서에 근저당권 설정이 법개정 전에 이루어져 약국은 대항력이 없다고 표기되어 있습니다.

그러나 저는 2020년 계약갱신을 이유로 대항력을 주장하고 있는 상태입니다.

 

저는 정말 경매 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니까?

 


약국변호사 닷컴님의 답변입니다
등록 : 2021-05-24 11:16:13

2-2. 정하연 변호사_증명사진 사이즈.jpg'약국변호사 닷컴' 정하연 변호사

 

 

안녕하세요. 저는 제목 그대로  2015년 이전 환산보증금 초과인 약국입니다.

 

내용

1. 2015년 3월 사업자 등록&점유 (근저당 설정 기준으로 환산보증금 2억2천- 보증금1억 120만)

                                         

2. 2015년 4월 은행 근저당권 설정 (당시 기타지역은 환산보증금 1억8천이어야 상임법 적용대상)

 

3. 2015년 상가임대차법 개정(환산보증금이 초과해도 선순위인 경우 대항력을 인정한다.)

 

4. 2020년 2월 계약갱신

 

5. 2020년 3월 경매

 

당시 환산보증금 초과 상가였으나 2015년 법개정시 시행령을 보면 최초 계약하거나 갱신된 계약부터 개정법에 보호를 받는다고 나와 있습니다.

그런데 경매법원명세서에 근저당권 설정이 법개정 전에 이루어져 약국은 대항력이 없다고 표기되어 있습니다.

그러나 저는 2020년 계약갱신을 이유로 대항력을 주장하고 있는 상태입니다.

 

저는 정말 경매 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니까?

 

 

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계약서 등 자세한 내용을 보아야 정확한 답변이 가능합니다만, 보내주신 사실관계를 기초로 판단해보면, 2015. 5. 13. 법이 개정된 이후인 2020. 2월에 임대차계약이 갱신되어, 환산보증금에 관계없이 대항력을 가진다는 조항의 적용을 받는 것으로 보여집니다.  

 

다만, 경매를 신청한 기준권리가 임대차계약 체결일 이전에 이루어졌다면(예를 들면 2013년에 저당권 설정) 대항력에 관계없이 기준권리 이후의 권리는 모두 소멸한다고 보아야 합니다.

 

 

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