상가는 완공되었으나 아직 잔금 지불하진 않은 상가릉 구입하려고 하는데요,
1.포괄양도양수가 가능한가요?
2.매도인에게 분양가에 프리미엄에 환급받은 부가세까지 (아님 분양가의 부가세)내고 매매시 저 또한 매매가에 대해 부가세를 내야하는거지요?
2. 매도인이 환급받은 부가세까지 더해서 매매하고도 포괄양도양수하면 양수받은 사람은 환급받을 부가세 없는거지요?.
3.또 문제는 제가 지금은 공실로 두지만 4,5개월 후에 자가운영하려고 하는데 임대사업자로 등록하고 또 부가세 환급받고 자가약국하면 어떻게 되는지요?
4. 다른사람들이 배우자명의로하면 된다고 하는데 저의 배우자는 부부끼리 임대차계약을 하고 한다는것은 편법이라고 맞지 않다고 합니다. 세법상 문제는 없어도 도의상은 조금 문제가 있는거지요?5. 대출을 많이끼고 상가 구입을 하게 될것 같은데 이때 이자납부액과 , 만약 월세내게될때 월세가 비슷하다면 경비로 비슷하게 잡히게 되는지요? 두서없이 썼습니다.
상가 구입 금액이 크고 중요하시다면 국세청 콜센터(전화전국 126 번)에 문의하시거나 국세청 홈
택스 인터넷 상담을 받아보셔서 더욱 정확하고 세밀한 답변을 받아보시는 것이 바람직한것으로 보
입니다. 세법상 상당히 복잡하고 어려운 분야이기 때문에 세금상 불이익을 볼 수 있기 때문입니다.
(답변)
상가는 완공되었으나 아직 잔금 지불하진 않은 상가릉 구입하려고 하는데요,
1.포괄양도양수가 가능한가요?
(답변) 포괄양수도가 가능한 것으로 보입니다.(자가약국을 하는 경우 제외)
2.매도인에게 분양가에 프리미엄에 환급받은 부가세까지 (아님 분양가의 부가세)내고 매매시 저 또한 매매가에 대해 부가세를 내야하는거지요?
(답변) 포괄양수도란 건물분 부가세에 대한 세금계산서 수수 없이 양수도 하는 것입니다.
따라서 매수 이전에 이미 원매자가 지불했던 계약금, 중도금 및 프리미엄분에 대해서는 건물분 부
가세(세금계산서) 없이 매수하시고 잔금에 대해서만 상가 분양회사와 세금계산서를 수수하여야
하는 것으로 판단됩니다. 원매자는 분양권 매매에 대한 양도세 신고를 하셔야 할 것입니다.
2. 매도인이 환급받은 부가세까지 더해서 매매하고도 포괄양도양수하면 양수받은 사람은 환급받을 부가세 없는거지요?.
(답변) 매수하는 사람은 세금계산서 수수한 것에 대해서만 부가세 환급신청을 하셔야 할 것으로
보입니다.
3.또 문제는 제가 지금은 공실로 두지만 4,5개월 후에 자가운영하려고 하는데 임대사업자로 등록하고 또 부가세 환급받고 자가약국하면 어떻게 되는지요?
(답변) 부가세를 환급받고 이후 자가약국을 하게되시면 환급받은 부가세에 대하여 환급세액을
약국의 총매출액에서 처방조제매출분(부가세 면세분)을 계산하여 그 비율만큼 재계산하여 국세청
에 부가세를 납부하셔야 합니다.
문제는 만약 분양권 매수하신 상가에서 자가약국을 확실히 하신다면 상기 1,2 번에서 문의하신
포괄양수도가 안된다는 것입니다. 다시말하면 질문하신 1,2번은 자가약국을 안하시는 경우에
해당(포괄양수도 해당)되고 상가를 분양받아 자가약국을 하게되면 면세사업(처방조제매출)을 하
게되므로 포괄양수도에 해당안되므로 매매가액(프리미엄 포함) 전부에 대하여 건물분 세금계산
서및 토지분 계산서 수수를 하여야 할 것으로 판단됩니다.
4. 다른사람들이 배우자명의로하면 된다고 하는데 저의 배우자는 부부끼리 임대차계약을 하고 한다는것은 편법이라고 맞지 않다고 합니다. 세법상 문제는 없어도 도의상은 조금 문제가 있는거지요?5. 대출을 많이끼고 상가 구입을 하게 될것 같은데 이때 이자납부액과 , 만약 월세내게될때 월세가 비슷하다면 경비로 비슷하게 잡히게 되는지요? 두서없이 썼습니다.
(답변) 따라서 상가매수이후 자가약국을 하게된다면 부가세 면세분(처방조제매출 비율) 만큼 건물
분 부가세 불공제(면세분 비율만큼 부가세를 환급받지 못한다는 의미)등 불이익이 예상되므로
그 금액이 크다면 배우자 명의로 매수하셔서 배우자는 부동산임대업, 약사님은 임차인으로 하시는
것이 건물분 부가세 환급등 세법상 절세측면에서 유리한 것으로 판단됩니다.
상기 질문에 대한 답변은 세법상 매우 복잡하고 어려운 부분이라서 잘못 판단하시면 세금적인 면
에서 불이익을 볼 수 있으므로 이를 잘 아시는 세무사나 국세청에 인터넷 상담이나 구두상담을
받으시는 것이 바람직한 것으로 판단됩니다. 감사합니다.
김헌호 세무사(미래세무법인)
