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계약갱신이나 권리금보호여부
등록 : 2023-09-08 19:30:50  |    조회 : 440  |    해결

안녕하세요

임대인이 토지를 팔려합니다 

광역시소재 환산보증금범위초과에요 

토지에 약국건물입니다

최초 10년계약을 했어요

최초 10년 계약기간 도중 매매가 되었을경우 

1.계약만료후 새 임대인이 직접 약국운영을 원할시 새 임대인에게 권리금요구를 할수있는지요

2.원하지 않을시 계약갱신을 요구할수 있는지요

3.계약기간중 제가 타약사에게 양도시에 계약만료후 새 임대인이 실운영여부의 확인(새임차인 요구)을 원한다면 임대인이 그렇다라고 할 경우 약국양도의 어려움이 생길수도 있을거같은데 그러한 확인여부과정을 꼭 거쳐야 하는지도 궁금합니다

3.환산보증금을 초과할경우 임차인이 보호받을수 있는 내용 있는지 알려주세요 

 

변호사님의 자세한 답변 부탁드립니다~

감사합니다^^

 

법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-09-14 15:10:24

환산보증금초과 임대차의 경우에도, 대항력(상임법 제3조), ② (10년 이내의 범위에서) 계약갱신청구권(상임법 제10조제1), ③ 권리금회수기회보장에 관한 규정(10조의3에서 제10조의 7) 등이 적용됩니다(상임법 제2조제3).

 

상가건물 임대차보호법

 

2(적용범위) 이 법은 상가건물(3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

1항 단서에도 불구하고 제3, 10조제1, 2, 3항 본문, 10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

3(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법8, 소득세법168조 또는 법인세법111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

3항의 경우에는 민법536조를 준용한다.

 

10(계약갱신 요구 등) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

 

10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

 

1. 임대인지위 승계여부

 

먼저, 대법원은 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 3에 해당한다고 할 수 없다.”는 입장인바(대법원2010.8.19.선고201043801판결),

 

질의하신 대로 만약 임대인이 건물이 아닌 토지만을 매도하는 경우에는 건물소유권에는 아무런 변동이 없으므로 기존 임대인 지위에는 변함이 없습니다.

 

다만, 만약 임대인이 건물까지 매도하는 경우, 사업자등록 및 건물인도를 마쳐 대항력을 가진 경우에는 건물양수인이 임대인 지위를 승계하게 됩니다(상임법 제3조제2).

 

아래의 내용은 임대인이 건물까지 매도하여 임대인 지위가 새로운 건물 소유자에게 승계됨을 전제로 말씀드리는 것입니다.

 

2. 임대인지위가 승계된 경우

 

계약갱신 요구권

 

임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 새로운 임대인에 대하여 계약갱신을 요구할 수 있고, 계약갱신요구권은 기존 임대인과의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 인정됩니다(상임법 제10조제1).

 

질의하신대로 최초 임대차계약상 임대차기간이 10년이었다면 상임법상 갱신요구는 어려워 보입니다.

 

권리금회수기회보장

 

임차인은 계약갱신을 요구하는 대신, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수도 있습니다.

 

이 경우 임대인은, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해하여서는 아니되고, 10조제1항의 각호 또는 제10조의42항 각호에 해당하는 특별한 사유*가 없음에도 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절하는 등의 방법으로 임차인의 권리금회수를 방해하면 그 손해(신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액)를 배상할 의무가 있습니다(10조의43).

 

*임대인이 직접 해당 점포를 운영하겠다는 것은 제10조제1항의 각호 또는 제10조의42항 각호의 특별한 사유에 해당하지 않습니다.

 

3. 임대차기간 중의 임차권양도

 

임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629).

 

따라서 임대차계약 존속 중에 다른 사람에게 임차권을 양도하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다.

 

 

 

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