상임법 제3조 제1항에서는 임대차 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 건물을 인도받고, 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 제2항에서는 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인의 대항력이 인정되는 시기는 ① 건물의 인도받고 ② 사업자등록을 신청한 다음 날 0시라고 할 것입니다.

여기에서 제3자에 대한 효력은 대항력을 의미하며, 이는 자기보다 후순위 권리자에 대하여 임차목적물을 사용, 수익하며 인도를 거절할 수 있다는 뜻입니다. 대항력이 있는 임차인과 다른 권리자의 관계는 누가 먼저 요건을 구비했느냐에 따라 달라집니다. 예컨대 임차인이 대항력을 갖추기 전에 상가건물의 매매 계약이 체결되었다고 할지라도 소유권이전등기가 대항력 발생 이후에 이루어졌다면, 임차인은 양수인에 대하여도 임대차 계약의 효력을 주장하며 건물을 사용, 수익할 수 있습니다.

그러나 권리 관계의 선후가 제1순위 저당권자 - 대항력 있는 임차인 - 제2순위 저당권자의 순서에 있는데, 제2순위 저당권자가 경매를 신청하여 건물이 경락된 경우에는 소제주의의 원칙에 따라 최선순위의 저당권의 성립시기보다 임차권의 대항력의 구비시기가 늦으므로 임차인은 경락인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. 따라서 임대차 계약 체결시는 물론이고 건물을 인도받고 사업자 등록을 하는 당일에도 다시 한번 등기부 등본을 요구하여 선순위 저당권자가 있는지 여부를 확인하는 것이 필요합니다.

대항력이 인정되는 경우에는 이후에 건물이 매도되거나 경매가 진행되더라도 임차인은 매수인이나 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 있을 뿐만 아니라 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속되는 것으로 보아 계속 사용, 수익할 수 있습니다.

대항력의 유지하기 위해서는 임차권의 존재를 공시하는 방법인 사업자 등록과 건물에 대한 점유를 계속 유지하여야 합니다. 임차인의 사정에 의하여 사업자 등록을 다른 주소로 변경한 후 원상회복한 경우에는 기존의 대항력은 소멸하고 다시 사업자 등록을 한 시점에서 대항력이 새로 발생합니다. 따라서 도중에 임차 건물에 관하여 저당권이 설정된 경우에는 임차인은 저당권자나 저당권의 실행으로 인한 경락자에게 대항할 수 없습니다.

임대차 관계가 종료된 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우에 계속 건물을 점유하여 대항력을 유지할 것을 요구할 수 없으므로, 상임법에서는 임차 건물의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권 등기명령을 신청하여 등기가 이루어지면 점유를 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하여 이후 경락인 등으로부터 보증금을 회수할 수 있도록 규정하고 있습니다.