우선변제권이란 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건( 건물의 인도와 사업자 등록)을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 임차인이 경매절차에서 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구 종기일까지 대항요건을 유지한 상태에서 단순히 권리 신고만 하는 것이 아니라 배당 요구를 하여야만 합니다.

권리관계의 선후가 제1순위 저당권자 - 우선변제권 있는 임차인 - 제2순위 저당권자 - 기타 일반채권자의 순서인 경우에는 임차인은 경락대금에서 제1순위 저당권자가 피담보채권을 모두 변제받은 후 나머지 금액에서 변제를 받을 수 있습니다. 따라서 확정일자를 받기 전에 등기부 등본을 확인하여 선순위 저당권자가 있는지 여부를 확인하고, 선순위 저당권자의 피담보채권 액수와 임차인의 보증금을 합친 금액이 건물 가액의 70% 이상을 차지하는 경우에는 보증금을 전액 반환받지 못 할 가능성이 높다는 점에 유의하여야 할 것입니다.

임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니하므로 임차인이 건물을 비우지 않은 상태에서도 건물에 대한 경매 신청을 할 수 있으며, 임대차 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청하여 이사를 가더라도 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

우선변제권과 대항력은 별개의 것이므로 각각 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인은 임차한 상가건물의 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 내세워서 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하거나(대항력) 보증금에 관하여 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리가 모두 있으며, 임차인은 둘 중 하나를 선택하여 권리를 행사할 수 있습니다. 만일 임차한 상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에는 임차인은 임대차계약을 해지함으로써 임대차관계를 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법은 서울의 경우 임대차 보증금이 4,500만원 미만인 소액 임차인의 경우 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에만 대항요건(임차한 상가건물에 대한 인도와 사업자등록 신청)을 갖추고, 배당요구 종기일까지 그 대항요건이 존속하는 때에는 보증금 중 1,350만원은 비록 대항 요건을 다른 담보물권자보다 늦게 갖추었다고 하더라도 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 그러나 월 차임에 100을 곱한 금액 역시 보증금으로 환산되며, 월 차임이 45만원도 되지 않은 약국을 찾기란 어려우므로 약국의 소액임차인의 최우선변제권이 실제 적용될 수 있는 가능성은 낮습니다.

최우선변제권에 의한 소액보증금의 보장은 임차상가가 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되는 경우에만 행사할 수 있고 배당요구 및 우선권행사의 신고를 필요로 합니다. 다수의 소액임차인이 최우선적으로 보장받는 보증금의 합계 금액이 상가건물가액의 3분의 1을 넘을 수 없으므로 넘어서는 경우에는 3분의 1의 범위에서 보증금에 비례하여 배당받게 된다는 점에 유의해야 합니다.