문 - 저는 보증금 5,000만원, 월세 150만원, 계약 기간은 2년으로 정하여 서울에서 약국을 열심히 운영한 결과 처방 조제도 늘었습니다. 그런데 임대인은 계약 기간이 만료가 되기 3개월 전인 지금 재계약시에는 월세를 100만원이나 더 올려달라면서 올려주지 않으면 재계약을 하지 않겠다고 합니다. 저는 임대인의 요구대로 100만원이나 월세를 올려 주어야 하는가요?

답 - 원칙적으로 임대차 기간이 만료되어 임대인과 임차인이 재계약을 하는 경우에는 경제 사정 등의 변동이 있는 경우에만 인정되는 임대차 기간 중의 차임증감 청구와 달리 이는 기존의 임대차 계약과는 아무런 상관이 없는 전혀 새로운 계약이므로 임대차 보증금이나 월차임을 정하는데 법률상 제한을 받지 않고 임대인과 임차인 사이에 의사의 합치만 있으면 충분합니다. 따라서 임대인의 재계약 조건이 부당하여 수용할 수 없다면 점포의 임차를 포기하여야 하고, 이를 감수하고서도 이익이 된다면 임대인의 조건을 수용할 수밖에 없습니다.

그러나 상임법에 의하여 5년의 범위에서 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 없으며, 계약 갱신을 하는 경우에는 임대인의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과할 수 없습니다. 따라서 약사님이 차임을 3기 이상 연체를 한 것과 같이 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 정당한 사유가 없는 이상 약사님은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신 요구권을 행사하여 법에서 정한 비율만큼만 월차임을 증액해주고 임대차 관계를 존속시킬 수 있습니다.

상임법에서 정한 12%의 증액 한도를 1년 기준으로 오해하여 임대차 계약 기간이 2년인 경우에는 24%를 증액할 수 있는 것으로 오해하고 있는 사람들이 많습니다. 그러나 법 시행령 제4조는 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못 한다."고 규정하고 있으므로, 계약 갱신 청구를 하는 당시의 차임 내지 보증금의 12%로 해석될 수 있을 뿐 1년 단위로 12%를 인상할 수 있는 것으로 해석될 수는 없습니다. 따라서 임대인은 법에서 정한 한도 내에서 임대료를 인상하기 위해서는 임대차 계약 기간을 짧게 정하여야 할 것이고, 임차인은 임대료 인상을 최대한 억제하기 위해서는 계약 기간을 길게 정하여야 할 것입니다. 그러나 법에서는 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하여 계약기간을 1년 미만으로 정하고 자주 갱신하는 것을 금지하고 있으므로 임대인은 1년보다 더 짧은 기간으로 임대차 기간을 정할 수는 없습니다.

임대인이 보증금이나 차임을 증액할 수 있는 한도에 관하여 살펴보면, 보증금과 월차임을 각 인상하는 경우에는 보증금은 5,600만원(= 5,000만원+ 5,000만원× 12%)이고, 월차임은 168만원(=150만원 + 150만원 × 12%) 임은 계산상 명백합니다. 한편 보증금은 인상하지 않고 월차임만 인상하는 경우 그 한도를 살펴보면, 약사님의 경우 환산보증금이 2억원(5,000만원 + 150만원 × 100), 환산보증금의 한도는 2억 2,400만원( 2억 + 2억 × 12%) 이므로, 보증금을 5,000만원으로 유지하는 경우 월세로 환산될 수 있는 환산보증금 1억 7,400만원(2억 2,400만원 - 5,000만원) 이고, 이를 다시 월차임으로 환산하면 174만원(1억 7,400만원 ÷ 100) 이 되어 그 한도가 됩니다. 따라서 약사님은 24만원만 월차임을 인상해주면 족합니다.