상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례로서 상가임대차의 기간과 관련하여 최소한 1년 동안은 임차권을 보장받을 수 있도록 하였고, 임차인의 상가임대차 갱신요구에 대하여 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하였습니다.


1. 최단 임대차 기간

상가건물임대차보호법 제9조 제1항에서는 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 이 규정의 의미는, 비록 임대차기간을 1년 미만으로 상호 약정했다고 하더라도, 임차인에게는 최소한 1년의 기간동안에는 임대인에게 기간존속을 주장할 수 있도록 해주는 것입니다. 그러나 단서에서 1년 미만으로 합의한 사항을 임차인이 주장하는 것은 인정해 주고 있습니다.

예컨대 상가임대인과 임차인 간에 임대차 계약을 체결하면서 기간을 6개월로 약정한 경우 임대인은 약정한 6개월이 지나더라도 최소한 1년간 임차권을 보장하고 있는 규정에 의하여 임차인에게 건물을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 반면, 임차인이 6개월의 약정기간을 주장하면서 보증금 반환을 청구하는 경우 위 조항 단서에서 임차인은 1년 미만의 기간의 유효함을 주장할 수 있으므로 임대인은 1년이 되려면 아직 6개월이 더 남았으므로 그 때까지는 임대차가 존속한다고 주장할 수 없습니다. 위와 같이 일방 당사자만 효력을 주장할 수 있는 규정을 편면적규정이라고 합니다.


2. 계약 갱신 요구권

상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 의해 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못 하나, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는 제약이 있습니다.

임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 정당한 사유로는 ① 임차인이 3번 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 정당하지 아니한 방법으로 임차한 경우 ③ 합의하에 임대인이 임차인에게 정당한 보상을 해 준 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 상가건물의 전부 또는 일부를 다시 임대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의로 혹은 심한 부주의로 파손한 경우 ⑥ 임차건물의 전부 또는 일부가 없어져 버려서 임대차의 목적달성이 어려운 경우 ⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물을 반환받을 필요가 있는 경우 ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차관계를 유지시키기 어려운 중대한 이유가 인정되는 경우가 있습니다.


3. 묵시적 갱신

상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 의해 임대인이 임대차기간 만료 전6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차기간 만료 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니한 때도 마찬가지로 묵시적 갱신이 인정됩니다.

묵시적 갱신이 인정되면 임대차 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만, 기간의 정함이 없는 임대차가 되어, 상가건물임대차보호법 제9조에 의해 상가임대차에 대하여 기간의 정함이 없거나 기간을1년 미만으로 정한 상가임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 했으므로 상가임차인에게 적어도 1년의 존속기간은 보장됩니다. 이 경우 상가건물임대차보호법 제10조 제5항에 의해 임차인은 1년의 기간을 임대인에게 주장하지 않고, 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다.