1. 독점권 보장의 필요성

약국 사이의 경쟁이 치열해지면서 지리적 이점이 있는 약국을 개설하였다고 하더라도 이후 같은 건물 내에 다른 약국이 입점하는 경우 심대한 타격을 입을 수밖에 없으므로, 같은 건물 혹은 적어도 동일 층에서의 약국 입점만은 막고자 많은 고민을 하게 됩니다. 약국 영업의 독점권을 보장할 수 있는 가장 직접적이고 강력한 방법은 상가 자치 규약이나 분양 계약에 의하여 상호간의 중복 업종의 입점을 금지하는 조항을 두어 약국의 점포주가 직접 나중에 약국을 개설하려는 임차인이나 소유권자를 상대로 영업금지를 청구하는 것이며, 차선책으로는 독점적 운영권을 보장하지 못 한 분양회사를 상대로 손해배상을 청구하는 것이라 할 것입니다.


2. 분양회사와의 독점권 약정에 의한 독점권 보장

분양회사와 수분양자 사이에 특약 사항으로 동일 상가 내에서 약국의 독점권을 보장한다는 조항을 두는 경우 분양회사가 다른 점포를 약국 용도로 지정하여 약국을 개설하도록 허용하는 경우 이를 이유로 분양 계약을 취소하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 독점권 보장 조항만을 이유로 계약의 상대방이 아닌 제3자에 불과한 다른 약국 개설자에 대하여 약국 영업 금지를 청구할 수는 없습니다. 또한 분양회사는 다른 업종으로 지정하여 분양하였음에도 불구하고 수분양자가 임대, 양도하여 제3자가 약국을 개설한 경우 분양회사의 잘못으로 볼 수 있는지 다투어질 수 있을 뿐만 아니라 손해액을 입증하는 것도 어려운 문제입니다.


3. 업종 지정에 의한 독점권 보장

분양회사가 분양 광고를 통하여 상가 내의 각 분양점포의 위치, 면적 및 그 분양점포 내에서 차후 할 수 있는 업종까지 미리 지정하고, 실제 각 수분양자와 계약에서 개별적으로 각 점포의 업종을 지정하여 분양이 이루어진 경우에는 입점자 상호간에 업종 변경 금지 의무를 명시적 혹은 묵시적으로 동의를 하였다고 볼 수 있으므로, 나중에 약국 영업을 하려는 경우 기존 약국의 점포주는 위 약정을 이유로 약국 영업의 금지를 청구할 수 있습니다. 다만 다른 수분양자가 분양 계약 당시 업종을 지정받지 않았거나 업종 변경 금지 의무를 규정하지 않는 내용으로 계약을 체결한 경우나 심지어 약국으로 업종을 지정하여 분양을 받은 경우에는 다른 수분양자에게 약국 영업의 금지를 청구할 수는 없다고 할 것입니다.


4. 상가 자치 규약에 의한 독점권 보장

단체의 정관 내지 규약과 같이 단체의 조직, 활동 등 단체법적 법률관계를 규율하는 규정은 그 단체구성원 내지 기관에 대하여 직접 구속력을 가지는 법규범이므로, 다수의 점포가 집합된 상가건물의 시장관리자인 상가자치위원회의 정관 내지 규약은 특단의 사정이 없는 한 상가관리의 범위 내에서 상가자치위원회가 관리하는 상가 전체의 점포구성원들에게 그 효력이 미치게 됩니다. 따라서 상가자치규약에서 동종업종 금지를 규정한 경우 수분양자는 물론이고 수분양자로부터 점포를 양수한 자나 임차한 자 역시 위 규약의 효력에 의하여 기존 점포와 동종 업종의 영업을 할 수 없게 됩니다.