사       건	2004가합5083  약국영업금지등

원       고	양○○ 



피       고	김○○ 



변 론 종 결	2004. 11. 18.

판 결 선 고	2004. 12. 2.

1. 피고는 별지 목록 기재 점포에서 약국영업행위를 하거나 제3자로 하여금 이를 하게 하여서는 아니 된다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 인정사실

  다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 

제4호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제15호증의 1 내지 3, 을 제2호증, 

을 제6호증, 증인 마○○의 증언 및 이 법원의 강변상가번영회에 대한 각 사실조회결과에 변

론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.



  가. 당사자의 관계

     (1) 원고는 1992. 9. 8. 한국수출산업공단 근로자복지주택건립연합회로부터 서울 ○○구 

○○동 1475 ○○아파트 제상가동(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다) 제1층 제109호(이하 ‘원고 점

포’라고 한다)를 분양받았고, 1998. 9.경부터 2003. 6.경까지 피고에게 원고 점포를 임대하였으

며, 그 이후부터는 ‘○○○○○약국’이라는 상호로 직접 약국영업을 하고 있다.



     (2) 피고는 위와 같이 원고 점포를 임차하여 ‘○○약국’이라는 상호로 약국 영업을 하다가 

임대차기간이 종료하자, 소외 유○○로부터 별지 목록 기재 점포(이하 ‘피고 점포’라고 한다)

를 임차하여 2003. 6.경부터 같은 상호로 약국 영업을 하고 있다. 



  나. 업종 제한에 관한 약정



     (1) 이 사건 상가는 소외 한국수출산업공단 근로자복지주택건립연합회에서 신축하여 분양

할 당시 각 점포별로 권장업종을 특정하여 분양되었는데, 당시 원고 점포는 약국으로 지정되

었고, 피고 점포는 대중음식점으로 지정되었으며, 집합건축물대장의 각 용도란에도 위와 같

은 용도로 등재되어 있다.



     (2) 한편, 이 사건 상가의 분양 당시 작성된 분양공고문에 의하면 ‘분양계약체결자는 타업

종과 중복되는 영업을 할 수 없으며, 업종변경은 입점 후 상가자치관리위원회를 결성하여 사

전업종변경승인을 득해야 하며, 분양자의 업종보호책임은 분양자가 지정한 입점 개시일까지 

한다’고 밝히고 있으며, 분양 당시 점포공급매매계약서 제6조(영업에 관한 사항)에 의하면 ‘업

종변경은 관련 법규에 따르되, 타입점자의 영업에 방해를 주지 않는 범위 내에서 입점자들로 

구성되는 가칭 상가위원회의 협의를 거쳐 매수인의 책임 하에 변경할 수 있고, 매수인이 공급

받은 점포를 매매 등에 의하여 제3자에게 승계할 때에도 이에 준한다’고 규정하고 있다. 



     (3) 이후 이 사건 상가의 입점자들은 강변상가번영회라는 자치회를 조직하고, 1993. 2. 22. 

상가관리업무규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라고 한다)을 마련하였는데, 현재 이 사건 관리규

약에 의하면 ‘번영회는 상가의 운영 전반에 관한 업무처리를 위하여 입점자로 구성하고(제4

조), 이 규약의 적용범위는 상가의 입점자 전원으로 한다(제3조)’고 규정하고 있고, 또한 입점

자의 준수의무(제13조)에 관하여 ‘입점자는 분양계약 당시 지정된 업종과 품목에 한하여 상행

위를 영위하여야 하고, 이를 변경하고자 할 경우에는 번영회 회원의 2/3 이상의 동의를 얻어

야 하며(제1항), 취급품목은 회원 상호간에 과다 경쟁을 방지하기 위하여 원칙적으로 동일품

목의 취급을 금지하되, 다만 이해 관계에 있어서 회원 상호간의 합의가 있을 때에는 예외로 하

고(제3항), 정해진 취급 품목 업종 외에는 품목을 취급하지 아니하며 번영회의 경고를 받을 경

우 입점자는 즉시 해당 상품을 철거하여야 하며 이행하지 않을 경우 해당 상품을 강제 철거할 

수 있으며 철거 비용은 입점자 부담으로 한다(제6항)’고 규정하고 있다. 



  다. 피고는 피고 점포에서 약국 영업을 개시함에 있어 이 사건 관리규약에서 정한 번영회 회

원 2/3 이상의 동의를 얻지는 아니하였다.





2. 당사자의 주장



  원고는, 피고가 분양계약 및 이 사건 관리규약에서 정한 업종제한약정에 위반하여 대중음식

점으로 지정된 피고 점포에서 원고와 동종영업인 약국 영업을 하고 있으므로, 원고는 분양계

약 및 이 사건 관리규약에 기하여 피고에게 약국 영업의 금지를 청구할 권리가 있다고 주장한다.

  이에 대하여 피고는, 이 사건 관리규약이 강변상가번영회에 의하여 제정된 사실이 없을 뿐

만 아니라, 피고와 피고 점포의 소유자인 유○희는 강변상가번영회에 가입하거나 이 사건 관

리규약에 동의한 바가 없으므로, 이 사건 관리규약이 당연히 피고에게 효력이 미친다는 것을 

전제로 한 원고의 영업금지청구권은 인정될 수 없다고 주장한다. 





3. 판  단

  가. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘법’이라 한다) 제23조 제1항은 ‘건물에 대하여 구

분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 

사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다’고 규정하고 있어, 관리단은 구분소유관계

가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체

라 할 것이고, 이 경우 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소

유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다고 할 것이다. 또한, 구분소유자는 건물

과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 법에서 규정하

지 아니한 사항을 규약으로써 정할 수 있고(법 제28조 제1항), 이러한 규약은 구분소유자의 특

별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있는 것이다(법 제42조 제1항, 제2항). 뿐만 아니라 건

축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우, 그 수분양자나 점포에 

관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자 등은 특별한 사정이 없는 한 그 

상가 내의 다른 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제

한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다. 



  나. 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 본 사실관계에 의하면 이 사건 관리규약은 입점자 상호

간의 이해관계 규율 및 상가 내 질서유지를 주된 목적으로 분양계약에서 예정한 대로 상호간

의 업종변경에 관하여 직접적인 이해관계를 갖는 입점자들을 당연 회원으로 하는 강변상가번

영회에 의하여 마련된 것으로서, 이는 기존 입점자가 분양계약 당시 지정된 업종을 변경하고

자 하는 경우뿐만 아니라 기존 입점자로부터 점포를 양수하거나 임차한 신규 입점자가 분양계

약 당시 해당 점포에 대하여 지정된 업종을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지로 적용된다

고 봄이 상당하다.

     따라서 피고는 피고 점포에 입점함과 동시에 상가번영회의 당연 회원으로서의 지위를 보

유하게 됨에 따라 그때로부터 분양계약 및 이 사건 관리규약상의 업종제한 약정의 효력을 받

게 되어 위 약정을 준수할 의무가 있다 할 것이다(갑 제8호증의 1, 2, 갑 제11호증의 1 내지 3

의 각 기재, 증인 마○열의 증언에 의하면 피고는 강변상가번영회의 총회에 참석하여 임원 선

출 등의 안건에 관하여 의결권을 행사하는 한편, 이 사건 상가 105호에 입점한 소외 이용구가 

다른 점포와 동종영업을 하는 행위에 관하여 강변상가번영회가 작성한 동종영업반대동의서

에 서명․날인한 사실을 인정할 수 있다). 그렇다면 피고가 분양 계약 당시 권장업종이 대중음

식점으로 지정되어 있던 피고 점포에서 업종을 변경하여 약국을 운영하기 위해서는 이 사건 

관리규약에서 정한 번영회 회원 2/3 이상의 동의를 얻어야 하고, 동일 품목을 취급하는 원고

의 동의 또한 받아야 할 것인데, 피고는 피고 점포에서 약국 영업을 개시함에 있어 앞서 본 바

와 같이 번영회 회원 2/3 이상의 동의를 얻지 아니하였을 뿐만 아니라 원고의 동의 또한 얻지 

아니하였으므로, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 원고로서는 그 침해 배제를 위하여 

피고에게 약국영업의 금지를 청구할 권리가 있다 할 것이다. 





4. 결  론

  따라서, 피고는 피고 점포에서 분양계약 및 이 사건 관리규약에 위반하여 원고 점포의 지정

업종과 동종업종인 약국영업행위를 하거나 제3자로 하여금 이를 하게 하여서는 아니 된다고 

할 것이므로 원고의 이 사건 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.