1. 민법이 적용되는 경우

민법 제639조에서는 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 여기에서 상당한 기간이라 함은 임대차 만료일로부터 1개월 내지 6개월 정도로 종전 임대차 계약 기간의 장단에 따라 다르게 해석될 것입니다. 또한 묵시적 갱신의 경우 전임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보므로, 임대인이나 임차인은 차임이나 보증금의 증감을 서로에게 요구할 수 없는 것으로 해석해야 할 것입니다.

묵시적 갱신이 이루어진 경우 임대차 계약 기간은 종전 임대차 계약 기간과 동일한 것으로 볼 것인지 아니면 계약 기간의 정함이 없는 것으로 볼 것인지 문제됩니다. 그러나 민법 제639조 단서에서는 “당사자는 제635조에 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.”고 규정하고 있으며, 민법 제635조에서는 임대인이 해지 통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지 통고를 한 경우에는 1월이 경과한 후에 임대차 계약 해지의 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 따라서 묵시적 갱신 후 계약 기간은 정하여지지 않은 것으로 보아야 할 것이며, 언제든지 양 당사자 모두 계약 해지의 의사 표시를 할 수 있으며, 임차인은 임대인보다 통지 후 단기간에 해지의 효력이 발생한다고 할 것입니다.

2, 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우

상가건물임대차보호법 제10조 제4항에서는 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 민법이 적용되는 경우에는 임대차 계약 기간 만료 후 상당 기간 내에 이의를 제기하는 경우에 묵시적 갱신이 인정되는 것과 달리 계약 기간 만료 전에 갱신 거절의 의사 표시를 하여야 하는 점에서 차이가 납니다.

묵시적 갱신이 인정되면 임대차 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보나, 민법과 달리 상가건물임대차보호법에서는 12%의 범위 내에서 차임과 보증금을 증감할 수 있도록 규정하고 있습니다.

묵시적 갱신이 인정되는 경우 계약 기간의 정함이 없는 임대차가 되며, 상가건물임대차보호법 제9조에서는 상가임대차에 대하여 기간의 정함이 없거나 기간을1년 미만으로 정한 상가임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있으므로, 임대차 계약 기간은 종전 임대차 계약 기간과 상관없이 1년이 됩니다. 따라서 민법이 적용되는 경우와 달리 임대인은 계약 만료일로부터 1년이 경과하기 전에는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.

그러나 상가건물임대차보호법 제10조 제5항에서 임차인은 1년의 임대차 기간을 임대인에게 주장하지 않고, 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하도록 규정하고 있습니다. 따라서 상가임차인은 계약 만료일로부터 1년이 경과하기 전이라도 계약 해지 통고를 하여 보증금의 반환을 구할 수 있으므로, 상가건물임대차보호법은 상가임차인을 두텁게 보호하고 있다고 할 것입니다.