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상가임대인 변경시 임차인 대항력
등록 : 2023-05-02 15:04:34  |    조회 : 372  |    해결

안녕하세요

제가 영업중인 약국이 위치한 지역이 지역주택조합사업부지에 포함되어 임대인이 약국건물을  지주택조합에 매도하여 임대인이 변경되었습니다.

계약기간은 2022년 1월에 5년계약을 하여 임대기간은 아직 4년정도 남은 상태인데 조합에서 임차인을 상대로 명도소송을 제기할수 있는지 궁금합니다.

그리고 명도소송을 당한 임차인은 어떤 대응 방법이 있으며 낭은 임대기간에 대해서 임차인의 권리을 주장할수 있느지와 만약 지금 약국을 비워주게 될경우 어느정도 금전적 보상을 요구할 수 있는지도 궁금합니다.

제가 남은임대기간 동안 약국을 계속  영업할수 있는 방법은 없을까요?


법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-05-02 16:33:37

 

 

상가건물 임대차보호법

 

2(적용범위)

이 법은 상가건물(3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

1항 단서에도 불구하고 3, 10조제1, 2, 3항 본문, 10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

3(대항력 등)

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법8, 소득세법168조 또는 법인세법111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

3항의 경우에는 민법536조를 준용한다.

 

 

상가건물의 임대차 경우 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력(=대항력)이 있고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3조 참고).

 

약사님께서 위와 같은 상가임대차 건물에 관한 임대차계약을 체결하셔서 대항력 요건을 갖추셨다면 건물의 새로운 소유자인 지역주택조합이 기존 임대인의 지위를 승계하게 되고 기존 임대계약(예컨대 임대차기간 5) 내용은 임대인만 지역주택조합으로 바뀌고 그대로 유효합니다.

 

따라서 상가건물 임대차보호법에 따라 대항력이 인정된다면 임대차계약이 중도 해지되지 않는 이상 임대 기간 내에는 지역주택조합에서 약사님을 상대로 명도소송을 제기하더라도 이에 대항할 수 있습니다.

 

 

한편, 사업진행상 필요에 의해 조합 측에서 임대차 종료를 원하는 경우에는 별도로 약사님과그에 관한 합의를 진행하게 될 것이고, 그 경우 합의금액은 다른 장소에서 약국을 개설하는데 필요한 상당 기간 동안의 휴업손해, 기존 시설투자비, 이사비 등을 고려하여 결정하게 될 것입니다.

 

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