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환산보증금 초과 계약시의 임대료 인상
등록 : 2023-04-17 10:55:32  |    조회 : 459  |    해결

신규 상임법 보호를 받는 계약이라 10년 동안 계약을 이어나갈 수 있는 상황입니다. 다만 환산보증금이 초과된 계약이고, 평수 대비로는 주변시세보다 3~5배 정도 더 비싼것으로 보여집니다. 아직 1년 정도 여유가 있는데 임대인이 먼저 방문하여 계약 연장에 관한 논의를 하자고 한 상황입니다.

 

1. 제 경우에 5% 초과하여 인상할 수 있음을 알고 있습니다. 다만 그것이 갑자기 30%, 50%씩 임대인 마음대로 올릴수 있음을 의미하는 것은 아니라고 알고 있는데요, 일반적으로 법적분쟁으로 이어질 정도의 인상률이 어느 정도선에서 많이 있는지 궁금합니다. 제 경우에는 사실 기존 임대료도 코로나 이후 벅찬 상황이라, 5~10% 정도 인상을 마지노선으로 생각하고 있습니다. 임대인이 어느 수준을 요구할때 로펌을 찾아야될지 고민이 됩니다. 정해진 숫자는 없겠지만 많은 분쟁을 다루시니 만큼 여러 케이스에서 대략적인 하한선을 아시리라 생각하여 여쭈어봅니다.

 

2. 원만히 재계약이 된다면 좋겠지만 임대인이 터무니없는 금액을 제시하는 경우 결국 법적으로 다투어야될 것으로 보이는데요, 그 절차나 기간이 어느정도 되는지 문의드립니다. 계약만료 6개월전에 해당 내용을 정리하여 내용증명을 보내고, 계약만료 월부터 인상요구 전 원래 금액대로 월세만 정확히 보내고 있으면 그쪽에서 알아서 소를 제기하고 제가 피고로서 변호사님과 함께 대응을 하면 되는 것인지요? 아니면 제가 계약 만료일 전에 법원에 조정을 요구해야하는지요?

 

3. 상기 절차가 진행되는동안 어느 정도의 기간이 소요되나요? 제가 계약갱신청구권을 갖고 있는 10년 이내의 기간에서는 여유를 갖고 대응할 수 있을것 같은데, 결과가 나오더라도 수긍하지 못하고 항소하는 등의 절차가 이어지면 이 기간을 넘길수도 있을까 하여 우려됩니다. 분쟁중인것과 별개로 계약갱신청구권은 첫 계약일로부터 10년만 보장되는 것인지요? 소송이 이어지는 상황에서는 신규임차인을 주선하여 권리금회수를 하기가 쉽지 않을것 같은데, 10년이 넘어가는 경우 권리금 회수를 위해서 할수 있는 방법이 있을지요?

 

법조인이 아니다보니 법조문만 읽어보아서는 상황에 적용하기 쉽지않아 질문이 많았습니다. 아무쪼록 세심히 살피어 답변주시면 정말 감사하겠습니다. 고맙습니다.

법무법인 서교님의 답변입니다
등록 : 2023-04-17 18:08:06

1. 제 경우에 5% 초과하여 인상할 수 있음을 알고 있습니다. 다만 그것이 갑자기 30%, 50%씩 임대인 마음대로 올릴수 있음을 의미하는 것은 아니라고 알고 있는데요, 일반적으로 법적분쟁으로 이어질 정도의 인상률이 어느 정도선에서 많이 있는지 궁금합니다

 

환산보증금을 초과한 임대차계약이라 하더라도 무제한적으로 차임과 보증금의 증액을 요구할 수 있는 것은 아니고 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 상당하다고 인정되는 범위 내에서만 증감이 가능합니다(상가임대건물 임대차보호법 제10조의2).

 

다만 당사자마다 처한 상황이나 계약 조건 등이 다르기 때문에 법적 분쟁으로 이어지는 인상률이 어느 정도인지에 관하여는 일의적으로 답변드리기 어려워 보입니다. 아무래도 상가임대건물 임대차보호법 시행령에서 인상률을 5%로 제한하고 있다보니 이를 초과한다면 부당하다고 느끼시는 것으로 보입니다.

 

2. 원만히 재계약이 된다면 좋겠지만 임대인이 터무니없는 금액을 제시하는 경우 결국 법적으로 다투어야될 것으로 보이는데요, 절차나 기간이 어느정도 되는지 문의드립니다.

 

보통 인상금액이 합의된 경우가 아니라면 임대인측에서 자신이 원하는 금액대로 차임을 지급해 줄 것을 청구할 것이고, 그럼에도 임차인 측에서 종전 차임 금액만을 지급한다면 임대인은 임차인을 상대로 차임증액 청구소송을 제기하게 될 것입니다.

 

이러한 차임증액소송이 제기될 경우 차임증액의 정당성을 입증하기 위해 차임 감정 등 절차가 진행되는 편이고, 그럴 경우 1년 이상 소송이 진행될 수 있습니다.

 

참고로, 대법원은 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시시에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나 그 결정시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는 것이므로 임대인이 위와 같은 차임증액청구권에 기하여 임차인에게 사정변경에 따른 차임의 조정에 관한 협의를 요구하였으나 임차인이 그 협의 자체를 거부할 뜻을 명확히 하였다고 하더라도, 이는 당사자 사이에 차임 조정에 관한 협의가 불성립한 것에 불과한 것으로서 이를 이유로 임대차계약 자체를 해지할 수는 없는 것이라 판시한 바 있습니다(대법원 2003. 2. 14. 선고 200260931 판결).

 

3. 분쟁중인것과 별개로 계약갱신청구권은 첫 계약일로부터 10년만 보장되는 것인지요? 소송이 이어지는 상황에서는 신규임차인을 주선하여 권리금회수를 하기가 쉽지 않을것 같은데, 10년이 넘어가는 경우 권리금 회수를 위해서 할수 있는 방법이 있을지요?

 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으며(상가임대건물 임대차보호법 제10조제2), 대법원은 갱신기간을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 여전히 임차인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보고 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017225312, 2017225329 판결).

 

따라서 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되며(상가임대건물 임대차보호법 제10조의 4 1항 본문), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 경우에는 임차인에게 그 손해*를 배상할 의무가 있습니다(상가임대건물 임대차보호법 10조의4 1, 3항 전단 참고).

 

 - 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가임대건물 임대차보호법 10조의13항 후단)

 

 

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