추후에 각 호를 매매할 예정이라고 하는데요.

임대차 계약서에 약국 독점 조항을 넣고 싶은데 요령이 궁금합니다.

제가 알기로 상가 관리 규약에 넣으면 된다는데 우리 건물은 상가 관리 규약이 따로 존재하지 않는다는 답변을 받았습니다.

약사님의 건승을 기원합니다.

안녕하세요 법무법인 서교 김종휘 변호사입니다.

"상가건물 약국독점조항"에 관해 질의하셨습니다. 

1. 현재 상가건물의 현황의 특정의 필요성

현재 상가건물이 개별호실로 구분등기되어 있는데(=집합건물) 그 개별호실을 전부 한명이 소유하고 있는지,

아니면 상가건물이 전체로 단독건물로 등기되어 있는데(=건물) 임의로 개별호실을 구분하여 사용하고 있는지 확인이 필요합니다. 

상가건물관리규약은 집합건물(개별호실로 구분등기되어 있는 경우)에서 적용되기 때문에, 임의로 개별호실을 구분하여 사용중인 건물이라면, 관리규약에 따른 약국독점조항은 활용할 수 없습니다. 

집합건물일 경우, 아래와 같은 상가집합건물표준관리규약을 작성한 후 부동산의 소유자가 날인하고, 특정 호실은 약국독점으로 지정하시면 됩니다. 

https://openab.seoul.go.kr/board/detail.do?bbsId=BBSMSTR_000000000103&nttId=397

2. 현 소유자가 매매를 하더라도 약국독점조항을 활용하는 방안

현 소유자와 임대차계약을 체결한 후, 부동산이 매도될 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 

따라서, 임대차계약 특약으로 약국독점호실로 지정하더라도 매수인이 이러한 의무를 승계합니다. 다만, 보다 확실하게 하기 위해 명문으로 부동산이 매매될 경우 매수인에게도 약국독점조항을 승계시켜주기로 하는 특약을 기재하면 됩니다. 

상가건물임대차보호법

제3조(대항력 등) 

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.