임대차계약을 앞두고 질문드립니다.

환산보증금이 대통령령의 보증금액을 넘는 경우입니다.

1. 11조의 차임 등의 증감청구권이 적용되지 않는다면 건물주가 계약 갱신을 회피하기 위해서 무리한 차임을 요구할 수도 있지 않을까요? 건물주가 계약기간 또는 재계약시 무리한 차임 상승을 요구할 경우 임차인은 어떻게 대응할 수 있나요? 계약서에 11조의 내용을 특약으로 넣는다면 보호받을 수 있을까요?

2. 현재 부부 공동명의의 건물인데 증여를 목적으로 아들에게 명의를 부여하려고 한답니다. 계약 이후에 건물의 일부 지분을 아들에게 증여할 경우 임차인에게 어떤 위험이나 문제가 발생할 수 있고 이를 어떻게 대비해야 하는지요? 상가건물 인도후 사업자등록 완료를 하면 대항력을 가질 수 있다고 알고 있는데 계약은 10월에 하고 잔금(약국 양도수)은 내년 2월초인데 그 사이에 명의가 변경되는 경우 어떤 절차가 필요한지요?

3. 환산보증금이 크면 우선변제권의 우선순위를 차지하지 못하나요? 향후에 건물주가 담보대출을 고려하고 있다고 하는데 선순위 근저당권을 어떻게 확보할 수 있는지요? 

감사합니다~

1. 상임법 제10조의2(계약갱신의 특례) \"제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.\" 고 규정하고 있으므로 일방적으로 차임을 인상할수 없습니다. 합의가 이루어지지 않으면 임대인이 소송을 하여야 할 것이나, 인상 폭은 제한될 것입니다. 임차인에게 유리한 차임 인상 상한비율 설정 특약은 유효합니다.

2. 증여가 예상된 아들 역시 임대차 계약의 당사자로 참여시키는 것이 가장 좋은 방법이 될 것입니다.

3. 적용 제외 대상 임대차의 경우에는 우선변제권은 인정되지 않으나 대항력은 인정됩니다. 임차권이나 근저당권 설정 계약을 통해 우선 변제권을 확보해야 할 것입니다.